A. Giriş
Kira sözleşmeleri, kiracı ve kiraya veren arasındaki hak ve yükümlülükleri düzenleyen önemli hukuki belgelerdir. Ancak bazen, taraflardan biri sözleşmeye bağlı kalmadan önceden belirlenen süre dolmadan kira ilişkisini sona erdirmek isteyebilir. Bu durum, genellikle "erken tahliye" olarak adlandırılır ve kiraya veren açısından maddi kayıplara yol açabilir. Kiraya verenin bu kayıplarının telafi edilmesi amacıyla hukukumuzda "makul süre tazminatı" kavramı karşımıza çıkmaktadır.
Erken tahliye durumunda kiraya veren, yeni bir kiracı bulana kadar veya kiralanan taşınmazı yeniden değerlendirme fırsatı yakalayana kadar belirli bir süre için gelir kaybı yaşamaktadır. Bu süre, mahkemelerce "makul süre" olarak adlandırılır ve kiracıdan talep edilebilecek tazminatın hesaplanmasında önemli bir kriterdir. İşbu bilgi bülteninde erken tahliye nedeniyle makul süre tazminatına ayrıntılı bir şekilde değinilecektir.
B. Makul Süre Tazminatı Kavramı ve Hesaplanması
Makul süre tazminatı, kiracının kira sözleşmesi süresi dolmadan taşınmazı erken tahliye etmesi nedeniyle kiraya verenin maruz kaldığı gelir kaybını telafi etmek amacıyla talep edilen bir tazminattır. Bu tazminatın temelinde, kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verebilmesi için gereken makul süre boyunca uğradığı kira kaybı yer alır. Makul sürenin belirlenmesinde, taşınmazın bulunduğu konum, piyasa koşulları, taşınmazın fiziksel durumu ve ekonomik şartlar gibi çeşitli faktörler göz önünde bulundurulur. Örneğin, merkezi bir konumda bulunan ve talep gören bir taşınmaz için makul süre daha kısa olabilirken, daha az rağbet gören bir bölgede bu süre uzayabilir.
Tazminat miktarı hesaplanırken, kiracının taşınmazı tahliye ettiği tarihten itibaren yeni bir kiracı bulunana kadar geçen süre boyunca kaybedilen kira bedelleri esas alınır. Ancak bu süreçte kiraya verenin, zararını en aza indirmek için makul çabalar göstermesi beklenir. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya vermek amacıyla ilan vermesi, emlak danışmanlarıyla iş birliği yapması veya uygun kira bedeli belirlemesi gibi adımlar atması gereklidir. Eğer kiraya veren, taşınmazı kiraya verme sürecinde gerekli özeni göstermezse veya sürecin uzamasına kendi kusurlarıyla sebebiyet verirse, makul süre tazminatı talep etme hakkı doğmayabilir. Bu noktada, kira sözleşmesinde yer alan ihbar süresi hükümleri de önem kazanır. Eğer kira sözleşmesinde taraflar arasında belirlenmiş bir ihbar süresi varsa ve kiracı bu süreye uygun şekilde bildirimde bulunarak tahliye gerçekleştirmişse, makul süre tazminatı talep edilmesi sınırlı hale gelebilir veya tamamen ortadan kalkabilir. Çünkü ihbar süresi, kiraya verene taşınmazı yeniden kiraya vermesi için önceden hazırlık yapma fırsatı sunar.
Bunun yanı sıra, bazı durumlarda makul süre tazminatı talep edilemez. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme konusunda isteksiz davranması, örneğin taşınmazı kendi kullanmak istemesi veya bilinçli olarak boş bırakmayı tercih etmesi durumlarında tazminat hakkı söz konusu olmaz. Ayrıca, ekonomik kriz, bölgesel durgunluk gibi objektif nedenlerle taşınmazın kiraya verilmesi mümkün olmuyorsa, bu durum kiracının sorumluluğunda olmadığı için makul süre tazminatı talebi hakkaniyete aykırı bulunabilir. Kiraya verenin taşınmazı yeniden kiraya verme sürecinde aktif bir şekilde çaba göstermesi ve süreci uzatan nedenlerin kiracıdan kaynaklandığını kanıtlaması gereklidir. Diğer yandan, ihbar süresine uyulmadan yapılan erken tahliyelerde kiraya verenin tazminat talebi daha güçlü bir hukuki dayanağa sahip olur, çünkü bu durumda kiraya verenin zararı öngörülenden fazla olabilir.
Kiracının taşınmazı tahliye ederken herhangi bir zarara yol açmaması ve sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etmesi de önemlidir. Eğer kiracı, taşınmazda hasar bırakır veya eksik teslim ederse, bu durumda kiraya veren doğrudan zarar tazminatı talep edebilir; ancak bu zarar makul süre tazminatı kapsamında değerlendirilmez. Ayrıca, kira sözleşmesinde belirlenen ihbar süresine uyulmuşsa, kiraya verenin zararının tazmin edilmesi gerekip gerekmediği, somut olayın şartlarına göre değişkenlik gösterebilir. Tüm bu koşullar altında, makul süre tazminatı talebi hem kiraya verenin özen yükümlülüğüne hem de taraflar arasında kararlaştırılan ihbar süresi ve tahliye sürecindeki objektif şartlara bağlıdır. Bu nedenle, her olay özelinde tazminat talebinin geçerliliği detaylı bir değerlendirme gerektirir.
C. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Erken tahliye nedeniyle makul süre tazminatı talepleri, genellikle kira ilişkilerinden kaynaklanan uyuşmazlıklar kapsamında değerlendirilir. Bu tür davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, kiraya verilen taşınmazın yer aldığı bölge sınırları içindeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açılması gerekmektedir.
Dava sürecinde, kiraya verenin zarara uğradığını ve bu zarara neden olan erken tahliye tarihini kanıtlaması beklenir. Ayrıca, yeni bir kiracı bulunana kadar geçen sürenin makul olduğu ve bu süre zarfında gerekli çabaların gösterildiği de belgelenmelidir.
D. Zamanaşımı Süreci
Makul süre tazminatına ilişkin davalar, temel olarak kira sözleşmesinden doğan bir borç ilişkisinden kaynaklanır. Kiracının taşınmazı sözleşme süresi dolmadan veya ihbar süresine uymadan erken tahliye etmesi, kira sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve bu durum kiraya verene tazminat talep etme hakkı doğurabilir. Bu tür tazminat talepleri, Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) sözleşmeye aykırılık halleri için öngörülen genel zamanaşımı sürelerine tabidir. TBK'nın 146. maddesi uyarınca, borç ilişkilerinden doğan alacak talepleri, kanunda aksine bir düzenleme bulunmadıkça, on yıllık zamanaşımı süresine tabi tutulur. Dolayısıyla, makul süre tazminatı da bu kapsamda değerlendirilir ve 10 yıllık zamanaşımı süresi içinde talep edilmesi gerekir.
Zamanaşımı süresinin başlangıcı, kiracının taşınmazı tahliye ederek kiraya verene fiilen teslim ettiği tarihten itibaren başlar. Bu teslim tarihi, çoğu zaman kiraya verenin taşınmazı yeniden teslim aldığına dair tutanak düzenlenmesi veya anahtarların teslim edilmesi gibi somut olaylarla belirlenir. Eğer taraflar arasında teslimata ilişkin yazılı bir belge düzenlenmemişse, taşınmazın fiilen boşaltıldığı ve kiraya verene kullanım imkanı sağlandığı tarih esas alınır. Zamanaşımı süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar ve kiraya verenin, makul süre tazminatına ilişkin dava açmak için 10 yıl içerisinde yasal yollara başvurması gerekir. Aksi takdirde, bu süre sonunda tazminat talep etme hakkı zamanaşımına uğrayarak düşer.
Ancak, zamanaşımı süresinin işlemesine ilişkin bazı istisnai durumlar da söz konusu olabilir. Örneğin, kiracı ile kiraya veren arasında tahliye sonrasında yapılan görüşmeler veya tazminat konusundaki uzlaşma girişimleri, zamanaşımı süresinin durmasına veya kesilmesine yol açabilir. Ayrıca, kiraya verenin makul süre tazminatı talep etme hakkını kullanmasını engelleyen mücbir sebepler (doğal afetler, savaş halleri vb.) zamanaşımını durdurabilir. Zamanaşımının durması veya kesilmesi durumunda, süre ilgili olayların sona erdiği tarihten itibaren yeniden işlemeye başlar. Bu nedenle, taraflar arasındaki iletişim ve somut olayların gelişimi, zamanaşımı süresinin hesaplanmasında önemli bir rol oynar.
E. Arabuluculuk Süreci
Erken tahliye nedeniyle talep edilen makul süre tazminatı, kira sözleşmesinden doğan bir uyuşmazlık olduğu için arabuluculuk şartına tabidir. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenleme ile kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine tabi hale getirilmiştir. Bu kapsamda, makul süre tazminatı talep etmek isteyen kiraya veren, öncelikle arabuluculuk başvurusunda bulunmalı ve taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması durumunda dava yoluna başvurmalıdır.
Eğer arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan dava açılırsa, mahkeme bu durumu usulden reddeder ve tarafları arabuluculuğa yönlendirir. Bu nedenle, kira sözleşmesine dayalı her türlü tazminat talebinde olduğu gibi, erken tahliye nedeniyle doğan makul süre tazminatı için de arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılması mümkün değildir. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa, düzenlenen anlaşamama tutanağı ile dava açma hakkı doğar.
F. Sonuç
Erken tahliye nedeniyle talep edilen makul süre tazminatı, kiraya verenin taşınmazın boş kalmasından kaynaklanan gelir kaybını telafi etmesi için hukuken tanınan bir haktır. Bu tazminat, kiracı ve kiraya verenin hak ve sorumluluklarını dengeleyen bir mekanizmadır. Kiracının sözleşmede belirtilen ihbar süresine uymadan tahliye etmesi halinde, kiraya verenin uğradığı zarar makul süre tazminatı ile karşılanabilir. Ancak kiraya verenin de taşınmazı makul sürede yeniden kiraya vermek için gerekli özeni göstermesi beklenir; aksi halde tazminat talebi hukuken zayıflayabilir.
Bu süreçte tarafların hukuki yükümlülüklerini bilmesi ve gerekli adımları zamanında atması, olası uyuşmazlıkların önlenmesi ve adil bir çözüm bulunması açısından önemlidir. İhbar süreleri ve sözleşme şartlarına dikkat edilmesi, tazminat taleplerinin geçerliliği üzerinde doğrudan etkilidir. Hem kiracı hem de kiraya verenin profesyonel hukuki danışmanlık alması, sürecin doğru yönetilmesini ve anlaşmazlıkların önüne geçilmesini sağlar. Bu yaklaşım, kira ilişkilerinin güven içinde sürdürülmesine de katkıda bulunur.
Saygılarımızla,
Özhelvacı & Partners.
Comentarios