A. Giriş
Bilindiği üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kiracı lehine bir kanundur. Zira kiracının tahliye usulleri çok zorlaştırılmış, tahliye için zor şartlar öngörülmüştür. Nitekim konut ve çatılı işyerinde kiracı konumunda olan kişilerin olağanüstü tahliye sebepleri doğmaksızın 10 yıllık kira döneminden sonra 3 aylık feshi ihbar süresine uyularak tahliye edilebilir. Kanundaki istisnalar dışında 10 yıldan önce tahliye mümkün değildir. Bu kuralın istisnalarından biri tahliye taahhütnamesidir.
Ayrıca kiracıyı korumak amacıyla son yıllarda konut kiralarında %25 tavan zam uygulamasına başlanmıştır. Bu durum da kanun koyucunun ve haliyle onun ihdas ettiği kanunun kiracıyı koruduğunun bir göstergesidir.
Konut ve çatılı işyerlerinde kiraya ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ila 356 hükümleri arasında düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerden tahliye taahhütnamesiyle ilgili olanı 352 nci maddede karşımıza çıkmaktadır. İşbu bilgi bülteninde tahliye taahhütnamesinden, kaynağını aldığı TBK’nun 352 nci maddesinden ve tahliye usullerinden bahsedeceğiz.
B. Tahliye Taahhütnamesi
Yukarıda izah edildiği üzere tahliye taahhütnamesine ilişkin hüküm 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinde düzenlenmiştir. İşbu madde “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir.
Madde lafzından da anlaşılacağı üzere buradaki “boşaltmaya yazılı olarak üstlendiği” ibaresi aslında kiracının, belirli bir dönemde kiralananı tahliye etmeyi taahhüt ettiğinin göstergesidir. Bu noktada tahliye taahhütnamesinin belirli şekil şartları mevcuttur. Ayrıca içtihat hukukuyla şekillenmiş, yani Yargıtay kararlarıyla şekil bulmuş bazı şartlar da tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemektedir.
B.1. Şekil Şartları
B.1.1. Yazılılık
Yine madde lafzında belirtildiği üzere kiracının tahliyeyi “yazılı” olarak taahhüt etmesi zorunludur. Sözlü olarak bir tahliye taahhütnamesi geçerlilik kazanmayacaktır. Kanundan doğan bir şekil şartıdır.
TBK’nda kira sözleşmesinin şekline dair bir kısıtlama bulunmamakla birlikte, tahliye taahhüdü için belirli bir şekil şartı gerekmektedir. Bu bağlamda, özel bir kriter belirlenmemiş olmasına rağmen, taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterli kabul edilmiştir. Kiracının imzasının gerçek olmadığı iddiasını önlemek amacıyla, bu taahhüt metninin noter aracılığıyla düzenlenmesi de mümkündür. Eğer kiracı birden fazla kişiden oluşuyorsa, bu taahhüt tüm kiracılar tarafından belirlenen şekle uygun olarak verilmelidir; aksi takdirde taahhüt hükümsüz olacaktır.
B.1.2. Tahliye Taahhüdünün, Kira sözleşmesi Akdedilmesinden Sonra Verilmesi
Kira sözleşmesinden önce yapılan ve kira sözleşmesi sırasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersizdir. Madde lafzından da anlaşılacağı üzere işbu taahhüt, taşınmazın kiracıya tesliminden sonra, yani kira sözleşmesinden sonra verilmiş olması gerekmektedir. Kanun koyucu bu hususla birlikte aslında kiracının irade bozukluğunun önüne geçmeye çalışmıştır. Çünkü, kira sözleşmesi ile verilen tahliye taahhüdü, kanun koyucu tarafından taahhüdün baskı altına verildiğine ve kiracının iradesinin sakatlandığına karine teşkil etmektedir.
Dolayısıyla buradaki düzenlenme tarihi, kira sözleşmesi akdedilmesinden sonra olmalıdır.
Fakat, belirtilmelidir ki, yukarıda da izah edildiği üzere sadece imza atılıp boş verilen tahliye taahhüdünde düzenlenme tarihinin kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiası kanıtlanmalıdır. Fakat bu husus ancak noter onaylı belge ile kanıtlanabileceği hükme bağlanmış olup uygulamada kanıtlanması çok zordur. Nitekim düzenlenme tarihi olmayan tahliye taahhütnameleriyle kiracılar tahliye edilmektedir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 11.03.2008 tarihli, 2008/11 Esas ve 2008/2784 Karar ilamı uyarınca; “…Davalı her ne kadar tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi düzenlenmesi sırasında alındığını ve tanzim tarihinin sonradan doldurulduğunu savunmuş ise de, imzası inkar edilmeyen taahhütnamede “halen icar ve işgali altındaki” davacıya ait dairede oturduğunu ve bu şekilde tahliye taahhüdünü kiralananda otururken verdiğini kabul etmiştir. Öte yandan atılan imza, imza sahibi kiracıyı bağlayacağından tahliye taahhüdünü içeren bu belgedeki tarihlerin sonradan doldurulduğu yolundaki itiraza itibar edilemez. Taahhütnamedeki tanzim tarihinin boş olarak bırakılıp davacıya verildiğinin kabul edilmesi halinde dahi davalı kiracı bu şekildeki davranışının sonucuna katlanmak zorundadır. Tanzim tarihinin sonradan doldurulmuş olmasının sonuca etkisi bulunmamaktadır…” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Bununla birlikte, kiracının baskı veya zorlama altında tahliye taahhüdünü imzaladıktan sonra irade zafiyeti nedeniyle TBK’nun 39 uncu maddesi uyarınca tahliye taahhüdünün iptalini talep etme hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu iptal taleplerinde dikkat edilmesi gereken en önemli husus, kanunen öngörülen bir yıllık hak düşürücü süre içinde talepte bulunulması gerekliliğidir.
B.1.3. Taahhüdün Kiracı veya Yetkili Temsilcisi Tarafından Verilmesi
Kiracı, doğrudan tahliye taahhüdü verebileceği gibi, yetkili bir temsilci de bu taahhüdü verebilir. Ayrıca, vekaletname ile de tahliye taahhüdü verilebileceği konusu doktrinde tartışmalıdır. Bazı görüşlere göre, özel bir yetki gerekliliği savunulsa da, diğer baskın görüşe göre, kira sözleşmesini akdetme yetkisine sahip bir vekilin tahliye taahhüdü de geçerli olabilir.
B.1.4. Kiracının, Kiralananı Belirli Bir Tarihte Boşaltmayı Üstlenmesi
TBK’nun tahliye taahhüdüne ilişkin 352/1 maddesi gereği, kiracı tarafından verilen tahliye taahhütlerinde, tahliye tarihini belirtmek şart koşulmuştur. Buna göre bu tarih net ve belirli bir tarih içermesi gerekmektedir. Örneğin 20.12.2024 net ve belirli bir tarihken 2024 yılının Haziran ayının ilk günü şeklinde tarih belirtilmesi de net ve belirli tarih koşulunu karşılamaktadır. Burada esas nokta tarihe ilişkin hususun taraflarca net bir gün olarak anlaşılabilir olmasıdır.
Diğer bir husus ise, tahliye taahhüdünde yer alan imza veya tahliye tarihlerinin boş bırakılarak önceden basılmış metne imza atılmasıdır. Bu boşlukların daha sonra doldurulması geçersiz olmasına rağmen, kiracının bu durumu ispat etmesi gerekmektedir. Ancak, kiracının bunu ispatlayamadığı durumlarda, ancak noter onaylı belge ile ispatlanabilir, taahhütname geçerli kabul edilecektir. Fakat uygulamada asla bu husus kanıtlanamamakta, Yargıtay içtihatları da boş tahliye taahhüdüne imzanın boş senede atılmış imza gibi değerlendirdiğini ortaya koymaktadır.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.09.2021 Tarih ve 2017/975 E. 2021/1108 K. sayılı ilamı uyarınca sadece kiracı tarafından imzalanan ve diğer unsurları doldurulmadan verilen tahliye taahhütnamesinde, eksik hususların kiraya veren tarafından doldurulduğu iddiası kiracı tarafından ispatlanmalıdır. Aksi halde boş senede imza atılmış gibi hüküm ve sonuç doğurur, tahliye taahhütnamesi geçerlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 08.03.2010 tarihli, 2009/12238 Esas ve 2010/2452 Karar ilamı uyarınca; “…Öte yandan davalı taahhüt altındaki imzayı kabul etmiştir. Bu durumda davalının tahliye taahhüdünü boş olarak verdiği ve üzerinin sonradan doldurulduğu iddiası dinlenemez. Zira, belgeyi imza etmekle boş olan kısmın ne şekilde doldurulacağını peşinen kabul etmiş sayılır. Bu nedenle, dava süresinde açıldığına göre davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir…” şeklinde hüküm kurmuştur.
B.2. Tahliye Usulleri
B.2.1 İcra Takibi Yoluyla
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesine dayanarak tahliye işlemlerini icra takibiyle gerçekleştirebilir. Kanunun lafzında da belirtildiği üzere “… bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak” yoluyla yani taşınmazın tahliye taahhüdünde belirtilen tarihten itibaren bir ay içinde, kiracı aleyhine icra takibi başlatılması gerekmektedir. İcra takibinin başlatılması durumunda, icra dairesi tarafından kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri gönderilir. Kiracı, bu ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz etme hakkına sahiptir. İtiraz edilmesi halinde, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması davası veya genel mahkemelerde itirazın iptali davası açılması gerekmektedir. Ancak, itiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması, iptali durumlarında, taşınmaz icra müdürlüğü tarafından zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilir.
B.2.2. Dava Yoluyla
Kiracı ile kiraya veren arasında bültenimizde belirtilen şekil şartlarına uygunluk sağlanmışsa taahhütnamede belirtilen tarihten itibaren bir ay içerisinde kiracı aleyhine taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Kanun kapsamında belirtilen 1 aylık süre hak düşürücü niteliktedir. Bu süre kullanılmadığında kiraya veren tekrardan tahliye taahhütnamesine dayanarak taşınmazın tahliye edilmesini talep edemez. Ancak bu hususun istisnası da noter kanalıyla ihtar çekilmesi durumudur.
TBK’nun 353. maddesi uyarınca, kiraya verenin davanın açılması için öngörülen sürede kiracıya noter kanalıyla yazılı bildirim yaparak kiralananı tahliye edeceğini belirtmesi durumunda, dava açma süresinin bir kira yılı uzatılacağıdır. Bununla birlikte, kiralananın kira ilişkisi süresi içinde mülkiyetinin el değiştirmesi durumunda, yeni malikin kiracıya karşı geçerli olan tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabileceği kabul edilmektedir.
E. Sonuç
Türkiye’de mevcut enflasyonist konjonktür, kiraya verenlerin taşınmazlarından elde ettikleri kiralarda da büyük erimelere yol açmaktadır. Zira kiralar neredeyse yıldan yıla ikiye katlanmaktadır. Kanun koyucu tarafından getirilen kira artış sınırlamaları da kiraya verenlerin elini kısıtladığından dolayı tahliye taahhütnamesi gibi yollara başvurulmaktadır. Tahliye taahhütnamesinde imza, tahliye tarihi, düzenlenme tarihi, tahliye beyanı olması şekil şartlarıdır. Fakat boş taahhütnameye imza atılması sonucu kiraya verenin eksik hususları tamamlaması, kiracı tarafından peşinen kabul edilmesi sonucu doğurmakta olup Yargıtay’ın istikrarlı içtihatları da bu şekildedir. Kanun’un şekil şartlarına uygun tahliye taahhütnamesi ile yine kanunda belirtilen sürelerde kiracıyla karşı icra kanalıyla takip yapılarak veya dava açılarak tahliyesi sağlanabilir. Tüm bu işlemler, oldukça sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlanmış olup hukuki danışman eşliğinde yürütülmesi tarafımızca tavsiye olunur.
Saygılarımızla
Özhelvacı & Partners.
Comentarios