Kamulaştırma Davası Hakkında Bilgi Bülteni

A.    Giriş

Kamulaştırma; kamu yararının gerçekleştirilmesi amacıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmazların bedeli ödenmek suretiyle ve yasal prosedürlere uygun şekilde idare tarafından devralınmasını sağlayan istisnai bir mülkiyet müdahalesidir. Bu süreç hem Anayasa hükümleri hem de 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu kapsamında, taşınmaz malikinin temel haklarını koruyacak şekilde yürütülür.

Kamulaştırma sürecinde en kritik aşamalardan biri, taşınmazın gerçek (rayiç) değerinin belirlenmesi ve bu değerin malike ödenmesidir. Taraflar arasında uzlaşmaya varılamadığı durumlarda ise idare, “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili” istemiyle dava açarak süreci yargıya taşır. İşbu bilgi bülteninde, uygulamada sıklıkla karşılaşılan bu dava türüne ilişkin yasal dayanaklar, usul işlemleri ve dikkat edilmesi gereken noktalar ele alınacaktır.

B.    Yasal Dayanak ve Dava Süreci

Kamulaştırma sürecinin temel hukuki dayanağı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 46. maddesi ile 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nda yer almaktadır. Anayasa’nın 46. maddesine göre, devlet ve kamu tüzel kişilikleri, kamu yararının gerektirdiği durumlarda özel mülkiyette bulunan taşınmazları, gerçek bedelini peşin ödemek şartıyla kamulaştırma yetkisine sahiptir. Bu düzenleme, mülkiyet hakkının ancak kamu yararı amacıyla ve karşılığında bedel ödenmek suretiyle sınırlandırılabileceğini açıkça ortaya koymaktadır. Kamulaştırma Kanunu ise, bu anayasal ilkenin uygulamaya yansıtılmasını sağlayan detaylı usul ve esasları düzenlemektedir.

Kamulaştırma süreci, idarenin taşınmazla ilgili olarak aldığı kamu yararı kararı ile başlar. Bu karar; belediye meclisi, il genel meclisi veya ilgili kamu kurumunun yetkili organı tarafından alınır. Kamu yararı kararının kesinleşmesinden sonra idare, taşınmaz malikini uzlaşma görüşmelerine davet eder. Taraflar arasında uzlaşma sağlanamaması hâlinde, idare tarafından taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde “kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tescili” istemiyle dava açılır. Dava açılmadan önce ya da dava dilekçesiyle birlikte, idarece belirlenen geçici kamulaştırma bedelinin mahkeme veznesine veya malik adına kamu bankasında açılan hesaba yatırılması zorunludur. Bu ödeme, dava şartı niteliğindedir.

Yargılama aşamasında mahkeme, taşınmazın değerini tespit etmek üzere, aralarında inşaat, harita ve ziraat mühendisleri ile emlak değerleme uzmanının yer aldığı bir bilirkişi heyeti görevlendirir. Bilirkişiler; taşınmazın yüzölçümü, imar durumu, zemin yapısı, üzerindeki yapıların özellikleri, tarımsal getirisi ve emsal satışlar gibi teknik kriterleri dikkate alarak değerleme yapar. Hazırlanan bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir; varsa itirazlar değerlendirilir ve mahkeme, bu rapor doğrultusunda kamulaştırma bedelini nihai olarak belirler. Bedelin tamamının yatırıldığının tespiti üzerine, taşınmazın tapuda idare adına tesciline ve belirlenen bedelin malike ödenmesine hükmolunur.

Dava sonunda taşınmazın tapu kaydı idare adına geçirilir. Mahkemece belirlenen nihai bedelin, dava başında yatırılmış geçici bedeli aşması durumunda, aradaki farkın da yatırılması gerekir. Malik, bu bedeli mahkeme kararı kesinleştikten sonra çekebilir. Ancak istisnai olarak, karar kesinleşmeden önce teminat karşılığı ödeme talebinde bulunulması da mümkündür. İdare, kararın kesinleşmesinin ardından taşınmazı fiilen kullanmak isterse, ilamlı tahliye yoluna başvurabilir ve taşınmazın zilyetliğini devralabilir.

Davanın tarafları bakımından, davacı sıfatı kamu yararı kararı doğrultusunda kamulaştırma yetkisi bulunan idareye aittir. Bu idare; belediyeler, Karayolları Genel Müdürlüğü, DSİ, TOKİ gibi kamu tüzel kişilikleri olabileceği gibi, kamu hizmeti gören bakanlıklar da olabilir. Davalı taraf ise taşınmazın tapuda malik olarak kayıtlı bulunan gerçek veya tüzel kişilerden oluşur. Taşınmazda birden fazla paydaş varsa, tamamı davalı gösterilmelidir. Ayrıca taşınmaz üzerinde zilyet olan ancak tapuda malik görünmeyen kişiler ile ipotek, intifa, geçit hakkı gibi ayni hak sahipleri de dava kapsamında taraf olarak yer alabilir. Eksik taraf gösterilmesi durumunda, mahkemece eksikliklerin giderilmesi istenir; giderilmemesi hâlinde davanın usulden reddi söz konusu olabilir.

C.    Uygulamada Sıklıkla Karşılaşılan Sorunlar

Kamulaştırma bedelinin tespiti ve taşınmazın idare adına tesciline ilişkin davalarda, uygulamada sıkça teknik ve usule ilişkin sorunlarla karşılaşılmaktadır. En yaygın sorunlardan biri, idare tarafından dava açılırken mahkeme veznesine yatırılan geçici kamulaştırma bedelinin, taşınmazın rayiç değerinin altında kalmasıdır. Bu durum, taşınmaz maliki açısından dava süresince telafisi güç mağduriyetlerin doğmasına neden olabilmektedir. Bunun yanı sıra, bilirkişi raporlarında hatalı emsal seçimi yapılması, tarımsal gelirlerin eksik değerlendirilmesi veya yapı bedellerinde yıpranma oranlarının objektif kriterlerden uzak biçimde uygulanması gibi teknik yanlışlıklar da değer tespitinin sağlıklı şekilde yapılmasını engellemektedir. Bu nedenle taraf vekillerinin, bilirkişi raporlarını dikkatle inceleyerek süresi içinde ayrıntılı ve hukuki gerekçelere dayalı itirazlarda bulunmaları, hem müvekkil menfaatlerinin korunması hem de yargılamanın isabetli biçimde sonuçlanması açısından büyük önem arz etmektedir.

Yargıtay içtihatları, taşınmazın kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde çok yönlü ve somut verilerle desteklenen bir değerlendirme yapılmasını zorunlu kılmaktadır. Bu doğrultuda; taşınmazın fiili kullanım durumu, imar planındaki konumu, üzerindeki yapıların yaşı, cinsi, kullanım niteliği ve yıpranma oranları ile varsa ağaçların verimliliği, türü ve ekonomik ömrü gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir. Emsal satışlara dayalı değer tespitlerinde ise, satışların taşınmazla benzer özellikler taşıması ve güncel olması gerektiği vurgulanmaktadır. Ayrıca, kamulaştırma bedelinin tamamı ödenmeden verilen tescil kararlarının hukuka aykırı olduğu, bu hususun taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını ihlal edeceği yönünde istikrar kazanmış kararlar mevcuttur.

Sonuç olarak, kamulaştırma süreci yalnızca idari bir işlemle sınırlı olmayıp, aynı zamanda yargısal denetime açık, teknik ve hukuki yönleri iç içe geçmiş kompleks bir süreçtir. Bu nedenle, taşınmaz maliklerinin ve idarelerin süreci dikkatle takip etmeleri, usule uygun hareket etmeleri ve özellikle değer tespitine ilişkin süreçlerde uzman görüşlerinden faydalanmaları, doğabilecek hak kayıplarının önüne geçilmesi bakımından elzemdir.

D.    Sonuç

Kamulaştırma süreci, kamu yararı ile özel mülkiyet hakkı arasında titizlikle korunması gereken anayasal bir dengeye dayanmaktadır. Bu nedenle, gerek idarelerin gerekse hak sahiplerinin süreç boyunca dikkatli, özenli ve mevzuata uygun hareket etmeleri büyük önem taşır. Kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesi, hukuka uygun şekilde ödenmesi ve taşınmazın tescil işlemlerinin usule uygun tamamlanması, hem mülkiyet hakkının korunması hem de kamu hizmetlerinin etkin şekilde yürütülmesi bakımından kritik bir rol oynar. Uygulamada karşılaşılan teknik hatalar, eksik değerlendirmeler ya da usule aykırılıklar, yalnızca bireysel mağduriyetlere değil, aynı zamanda kamu otoritesine duyulan güvenin zedelenmesine de yol açabilir. Bu itibarla, kamulaştırma işlemlerinde her aşamanın uzmanlıkla yürütülmesi, gerektiğinde yargı denetiminin etkin biçimde işletilmesi ve tarafların süreci bilinçli şekilde takip etmesi, adil ve sürdürülebilir bir kamulaştırma uygulamasının temel şartıdır.

Saygılarımızla,

Özhelvacı & Partners.