2026–2029 Dönemi Takdir Komisyonu Kararları ve Rayiç Bedel Tespitlerine Karşı Hukuki Süreçler Hakkında Bilgi Bülteni

A.    Giriş

Rayiç bedel; bir taşınmazın, serbest piyasa koşullarında, alıcı ile satıcı arasında makul ve serbest iradeye dayalı olarak oluşabilecek en olası satış bedelini ifade eder. Türk hukuk sisteminde rayiç bedel yalnızca emlak vergisi hesaplamalarında değil; tapu harçlarının tespiti, kamulaştırma bedellerinin belirlenmesi, kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahipliğinin ve bedellerin hesaplanması ile miras paylaşımı gibi çok sayıda mali ve hukuki işlemde doğrudan belirleyici rol üstlenmektedir. Bu nedenle, rayiç bedelin doğru, gerçekçi ve hukuka uygun olarak tespit edilmesi; hem mükelleflerin mülkiyet hakkı bakımından korunması hem de idarenin adaletli vergi toplama yükümlülüğünü yerine getirmesi açısından kritik önemdedir.

Her yıl güncellenen rayiç bedeller, belediyeler bünyesinde oluşturulan takdir komisyonları tarafından belirlenir ve ilan edilmek suretiyle yürürlüğe girer. İlanla birlikte, mükelleflerin gelecek dönemde ödeyecekleri emlak vergisinin yanı sıra diğer mali yükümlülüklerinin de temeli atılmış olur. Özellikle 2025 yılında, birçok bölgede tespit edilen rayiç bedellerde önceki yıllara kıyasla olağan dışı ve fahiş artışlar gözlemlenmiştir. Bu durum, mükelleflerin uzun yıllar boyunca gereğinden fazla vergi ve harç ödemesi riskini doğurmaktadır. Bu sebeple, bu yıl belirlenen rayiç bedellerin her taşınmaz sahibi tarafından dikkatle incelenmesi, emsal değerlerle karşılaştırılması ve hukuka aykırılık tespit edilmesi halinde süresi içinde gerekli başvuruların yapılması büyük önem taşımaktadır. İşte bu bilgi bülteninde, 2025 yılı yeni rayiç bedellerinin nasıl belirlendiğini, hangi dönemleri kapsadığını, hukuki başvuru yollarını, dava açma sürelerini ve olası hak kayıplarının önüne geçmek için atılması gereken adımları tüm detaylarıyla ele alacağız.

B.    Rayiç Bedellerin Belirlenme Usulü

Rayiç bedeller, 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu (“EVK”) ve 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (“VUK”) hükümleri uyarınca, belediyeler bünyesinde kurulan Takdir Komisyonları tarafından tespit edilir. Komisyon; belediye başkanı veya görevlendireceği başkan yardımcısının başkanlığında, belediye temsilcisi, tapu sicil müdürlüğünden bir üye, ticaret veya esnaf odasından bir temsilci ile ilgili mahalle veya köy muhtarından oluşur. Bu yapının amacı, taşınmaz değerinin belirlenmesinde hem idari hem de yerel ve sektörel temsilin sağlanarak, tespitlerin objektif ve dengeli bir temele oturtulmasıdır.

Komisyon, değer tespitinde; emsal satış bedellerini, taşınmazın konumu ve ulaşım imkanlarını, mevcut altyapı hizmetlerini, imar durumunu, çevresel özellikleri ve piyasa rayiçlerini dikkate alır. Belirlenen metrekare birim değerleri ilçe belediye meclisinin onayına sunulur ve meclis onayını müteakip ilan edilerek yürürlüğe girer. Rayiç bedeller dört yıllık dönemler için belirlenir; örneğin 2025 yılında tespit edilen bedeller, 2026–2029 yılları arasındaki vergi dönemlerinde esas alınır. Bu süre zarfında bedeller yalnızca her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmaktadır.

Dolayısıyla, 2025 yılında hatalı veya fahiş şekilde belirlenmiş bir rayiç bedel, sadece 2026 yılı verginizi değil, takip eden üç yıl boyunca ödeyeceğiniz emlak vergilerini ve tapu işlemlerinizde ödeyeceğiniz harçları doğrudan etkilemektedir. Bu nedenle, ilan edilen bedellerin her taşınmaz sahibi tarafından dikkatle incelenmesi ve hukuka aykırılık tespit edilmesi halinde, süresi içinde gerekli başvuruların yapılması büyük önem taşımaktadır.

C.    Hatalı veya Fahiş Rayiç Bedellere Karşı Hukuki Başvuru Yolları ve Süreler

Rayiç bedelin gerçeği yansıtmayan şekilde yüksek tespit edilmesi, emsal taşınmazlara göre orantısız artışlar içermesi veya hesaplamada maddi hatalar bulunması, mükellefler açısından uzun vadeli ve ciddi mali yükümlülükler doğurmaktadır. Rayiç bedeller dört yıllık dönemler için geçerli olup, yalnızca her yıl yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılmaktadır. Bu nedenle, hatalı belirlenmiş bir bedel sadece ilan yılı vergilerini değil, takip eden üç yılın emlak vergilerini ve tapu işlemlerinde ödenecek harçları da doğrudan etkilemektedir. Hukuka aykırılık teşkil eden durumlarda ise zamanında harekete geçilmesi büyük önem taşımaktadır.

Rayiç bedellere karşı açılacak davalar, idari iptal davası niteliğinde olup, yetkili yargı mercii vergi mahkemesidir. VUK’un mükerrer 49. maddesi ile Danıştay’ın yerleşik içtihatları uyarınca, artık tüm gayrimenkul mükellefleri bu davaları açma hakkına sahiptir. Dava açma süresi, ilan tarihini izleyen günden itibaren 30 gün olarak belirlenmiştir. 2025 yılı uygulamasında rayiç bedel tespitleri Haziran ayı sonunda ilan edildiğinden, normal şartlarda dava açma süresi 30 Temmuz 2025 tarihinde sona ermektedir. Ancak bu tarih adli tatil dönemine rastladığından, İYUK hükümleri gereğince süre tatil bitiminden itibaren işlemeye devam etmekte ve son dava açma tarihi 07 Eylül 2025 olarak uzamaktadır. Danıştay kararlarında ise, hak kaybının önlenmesi amacıyla, rayiç bedelin ilanından haberdar olunmadığı hallerde dava açma süresinin, öğrenme tarihini izleyen günden itibaren 30 gün olarak hesaplanacağı; ancak bu sürenin her halükârda ilgili yılın son günü olan 31 Aralık 2025 tarihini geçemeyeceği kabul edilmektedir.

Bu çerçevede, ilan tarihinden itibaren 30 günlük yasal süre içinde, 2025 yılı bakımından adli tatil nedeniyle uzayan süre dikkate alındığında 07 Eylül 2025 tarihine kadar, yetkili vergi mahkemesinde iptal davası açılması gerekmektedir. Dava dilekçesinde; başvuru yapılan belediyenin açıkça belirtilmesi, rayiç bedelin hukuka aykırılığını ortaya koyan somut gerekçelere, emsal taşınmaz değerlerine ve dayanak mevzuata yer verilmesi önem taşır. Usulüne uygun şekilde açılacak bu davalar, mükelleflerin yalnızca mevcut yıl değil, takip eden yıllardaki vergi yükümlülükleri, tapu harçları ve diğer mali sonuçlar bakımından da haklarının korunmasında belirleyici rol oynayacaktır.

Süresi içinde dava açılmaması halinde rayiç bedel kesinleşir ve dört yıllık dönem boyunca uygulanır. Sonraki yıllarda yalnızca yeniden değerleme oranı üzerinden artış yapılır ve bedelin kendisine itiraz edilemez. Fahiş veya hatalı tespit edilmiş olsa dahi, bu bedel üzerinden vergi, tapu harcı ve diğer yasal ödemeler yapılmak zorunda kalınır. Ayrıca yüksek belirlenmiş bir rayiç bedel, ilerleyen dönemlerde taşınmazla ilgili yapılacak her türlü hukuki ve ekonomik işlemde mali yükü artırarak mülkiyet hakkını dolaylı biçimde sınırlandırır. Bu nedenle, ilan edilen rayiç bedellerin dikkatle incelenmesi ve hukuka aykırılık halinde vakit kaybetmeksizin gerekli başvuruların yapılması büyük önem taşımaktadır.

D.    Sonuç

2025 yılı rayiç bedelleri, yalnızca içinde bulunduğumuz yılın vergi yükümlülüklerini değil, takip eden dört yıl boyunca taşınmazınızla ilgili tüm mali ve hukuki işlemlerde uygulanacak değerleri belirleyen bağlayıcı bir ölçüttür. Bu nedenle, hatalı veya fahiş şekilde belirlenmiş bedellere karşı süresi içinde gerekli başvuruları yapmak, yalnızca bugünkü mali yükünüzü azaltmakla kalmayacak; gelecekte doğabilecek yüksek vergi, tapu harcı, kamulaştırma bedeli veya kentsel dönüşüm tazminatı gibi kalemlerde de hak kaybına uğramanızı önleyecektir. Sürelerin dikkatle takip edilmesi, başvuru ve dava yollarının usulüne uygun kullanılması ve sürecin profesyonel hukuki destekle yönetilmesi, mülkiyet hakkınızın korunması ve uzun vadeli mali menfaatlerinizin güvence altına alınması bakımından büyük önem taşımaktadır.

Saygılarımızla,

Özhelvacı & Partners.