Riskli Yapı Tespiti Halinde Ticari Kiracıların Hukuki Durumu Hakkında Bilgi Bülteni

A.    Giriş

Kentsel dönüşüm uygulamalarının hız kazandığı son yıllarda, özellikle büyükşehirlerde “riskli yapı” kararı verilen taşınmazlar, yalnızca malikler açısından değil, bu taşınmazlarda faaliyet gösteren kiracılar bakımından da önemli hukuki sonuçlar doğurmaktadır. Kamuoyunda genellikle konut kiracılarına sağlanan haklar ve taşınma yardımları daha görünür durumdayken, ticari kiracılar bu süreçte çoğu zaman göz ardı edilmekte ve yeterince korunmamaktadır. Oysaki, işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümler üzerinde faaliyet gösteren ticari kiracılar da gerek tahliye süreçlerinde gerekse yapılan yatırımlar nedeniyle doğrudan ve ciddi mağduriyetlerle karşı karşıya kalabilmektedir.

İşbu bilgi bülteninde, riskli yapı tespiti neticesinde tahliye edilmesi öngörülen yapılarda yer alan ticari kiracıların hukuki statüsü, mal sahiplerinin bilgilendirme yükümlülüğü, idarelerce sağlanabilecek destekler ve özellikle kiracının uğradığı zararların tazmini yönünden başvurabileceği hukuki yollar genel hatlarıyla değerlendirilecektir. Amaç, kentsel dönüşüm sürecinde ticari kiracıların maruz kaldığı hak kayıplarının önlenmesi ve sürece ilişkin yükümlülüklerin taraflar açısından daha şeffaf hale getirilmesidir.

B.               Riskli Yapı Sürecinde Kiracılara Verilen Destekler

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun (“Kanun”) ve bu Kanun’a dayanılarak çıkarılan Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine İlişkin Uygulama Yönetmeliği (“Yönetmelik”) uyarınca, riskli yapı kararı alınan taşınmazlarda konut kiracılarına belirli koşullar dâhilinde nakdi taşınma yardımı yapılması mümkündür. Anılan Yönetmeliğin 16. maddesi uyarınca, riskli yapılarda ikamet eden kiracılara, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri tarafından belirlenen esaslar çerçevesinde taşınma desteği sağlanabilmektedir.

Ne var ki, ilgili mevzuat kapsamında ticari kiracılar için doğrudan bir hak veya yardım hükmü öngörülmemiştir. Bu nedenle, işyeri olarak kullanılan bağımsız bölümlerde faaliyet gösteren ticari kiracılar, genel kural itibarıyla bu taşınma yardımlarından faydalanamamaktadır.

Bununla birlikte, uygulamada bazı istisnai durumlarda idareler takdir yetkisini kullanmak suretiyle ticari kiracılara da sınırlı ölçüde destek sağlayabilmektedir. Özellikle; mikro ölçekli işletmeler, kadın girişimciler, engelli veya yaşlı kişiler tarafından işletilen işyerleri veya konut ve işyeri kullanımının bir arada bulunduğu karma yapılarda faaliyet gösteren kiracılar, bu kapsamda değerlendirilerek bireysel başvuru üzerine taşınma yardımı alabilmektedir. Bu tür destekler, idarenin sosyal politika ve mağduriyet değerlendirmesi çerçevesinde, tamamen takdire bağlı olarak ve çoğunlukla belgelendirilmiş ihtiyaç durumu üzerinden yapılmaktadır. Bu nedenle, bu kapsamdaki kiracılara, ilgili il müdürlüklerine gerekçeli ve belgeli bir başvuru ile talepte bulunmaları önerilmektedir.

Taşınma yardımı talebinin değerlendirmeye alınabilmesi için, başvuru dilekçesine ek olarak, kiracının ticari faaliyetini ve mağduriyetini somut şekilde ortaya koyan belgelerin eksiksiz olarak sunulması büyük önem taşımaktadır. Bu kapsamda, öncelikle kira ilişkisini ispatlayan noter onaylı veya taraflarca imzalanmış kira sözleşmesi ile işyerinin faal bir ticari işletme olduğunu gösteren güncel vergi levhası ya da faaliyet belgesi mutlaka eklenmelidir. Binaya ilişkin riskli yapı tespit kararı, varsa askı ilanı, tahliye yazısı veya yapı maliklerinden gelen tebligatlar da başvuruya eklenmelidir. Kiracının riskli yapı sürecinden haberdar olmaksızın yaptığı tadilat, dekorasyon veya ekipman yatırımlarını belgeleyen fatura ve ödeme dekontları, POS cihazı alım belgeleri, işçilik giderleri gibi harcamalara ilişkin evraklar zarar durumunun somutlaştırılmasını sağlayacaktır. Ayrıca işyerinde fiilen ticari faaliyet yürütüldüğünü gösteren görseller, açılış duyuruları, sosyal medya paylaşımları gibi ek belgeler de başvuru dosyasını destekleyici niteliktedir. Başvurucu engelli, yaşlı, kadın girişimci veya şehit/gazi yakını ise, bu özel durumlara ilişkin resmi belgelerin sunulması da idarenin takdirini etkileyebilecek unsurlar arasındadır. Tüm belgelerin dilekçede tek tek belirtilerek listelenmesi, başvurunun daha şeffaf ve değerlendirmeye elverişli hale gelmesini sağlayacaktır.

C.    Mal Sahiplerinin Bildirim Yükümlülüğü ve Bilgi Eksikliği Nedeniyle Doğan Zararlar

Riskli yapı sürecinin başlatılması, Kanun kapsamında idare tarafından teknik raporlar doğrultusunda gerçekleştirilen ve doğrudan maliklerin inisiyatifine bağlı olmayan bir işlemdir. Ancak bu durum, taşınmaz maliklerinin kiracıya karşı yükümlülüklerini ortadan kaldırmaz. Özellikle kiralananın mevcut durumu hakkında kiracıya zamanında ve açık şekilde bilgi verilmemesi, Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) uyarınca malikin sorumluluğunu doğurabilir. Zira TBK madde 301 hükmü gereğince kiraya veren, kiralananı sözleşme süresince, sözleşme amacına uygun şekilde kullanıma elverişli bir halde bulundurmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yalnızca taşınmazın fiziki koşullarıyla sınırlı olmayıp, aynı zamanda kiralananın hukuki durumu ve kullanıma etkisi olan dışsal etkenler hakkında da kiracının zamanında bilgilendirilmesini kapsar. Yani kiraya veren, kiralananın tahliyesine neden olacak nitelikteki riskli yapı süreci gibi gelişmelerden haberdar olduğu andan itibaren kiracıyı bilgilendirme yükümlülüğü altındadır.

Uygulamada ise, çoğu kiracı, taşınmazın riskli yapı ilan edildiğini ancak askı süresi tamamlanıp fiili tahliye süreci başladığında öğrenmektedir. Bu noktada kritik olan husus; kiracı, riskli yapı süreci kendisine resmen ya da fiilen bildirilmediği için, işyerine yönelik tadilat, yenileme, dekorasyon veya ekipman yatırımları gibi ciddi harcamalara girişmekte ve söz konusu yatırımların tamamı çok kısa süre içinde işyeri tahliyesiyle işlevsiz hale gelmektedir. Bu gibi durumlarda, yapılan masraflar işletme açısından doğrudan maddi zarara dönüşmekte, işletmenin faaliyet süresi, müşteri kazanımı, ürün ve personel yatırımları da dahil olmak üzere zarar zinciri oluşmaktadır.

Bu bağlamda, kiracının bilgi eksikliği nedeniyle yaptığı yatırımların israf niteliği taşıdığı açıkça ortaya konulabiliyorsa, maliklerin bu zarardan hukuken sorumlu tutulması mümkündür. TBK madde 112 uyarınca, borç doğuran edimin hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle zarar meydana gelmişse ve bu durum borçlunun kusurundan kaynaklanıyorsa, alacaklı bu zararların tazminini talep edebilir. Kiraya verenin bilgi vermemesi, bu anlamda sözleşmeye aykırı davranış teşkil eder. Ayrıca TBK madde 114 hükmü gereği de ifa engelinin kiraya verenin kusuruyla bağlantılı olması halinde, kiracının uğradığı zararlar tazminle giderilmelidir.

Dolayısıyla, maliklerin riskli yapı sürecini kiracıdan gizlemesi veya geç bildirmesi halinde, bu davranış kusurlu bir hareket olarak değerlendirilir ve kiracının mal sahibine karşı sözleşmeye aykırılık ve zararın tazmini talepleriyle hukuki yollara başvurması mümkündür. Bu kapsamda, kiracının uğradığı zararı belgeleyebilmesi (faturalar, ödeme dekontları, tadilat fotoğrafları, işyeri paylaşımları, işyerinin tadilat öncesi görselleri vb.) halinde, maddi tazminat talebi hukuki açıdan güçlü bir zemine oturacaktır.

D.    Tazminat Talebi ve Hukuki Süreç

Riskli yapı ilanı sürecinde, taşınmazın tahliyesine yol açabilecek idari işlemler hakkında kiracının zamanında bilgilendirilmemesi, yukarıda açıklanan hukuki yükümlülüklerin ihlali anlamına geldiğinden, kiracının uğradığı zararın mal sahiplerinden talep edilebilmesi mümkündür. Bu tür durumlarda ticari kiracının, öncelikle hukuki sürece geçmeden önce yazılı bir ihtarname aracılığıyla taşınmaz maliklerine başvurarak, uğradığı zararın gerekçeli ve belgeli şekilde tazminini talep etmesi gerekmektedir. Bu ihtarname, TBK’nun genel hükümleri çerçevesinde alacaklı tarafından borçluya yöneltilen ve borcun ifasını talep eden hukuki nitelikte bir bildirim olup, aynı zamanda ileride açılacak davalarda delil niteliği taşır.

İhtarnamede, özellikle üç ana unsura açık ve somut şekilde yer verilmesi gerekir. Bunlardan ilki, kiracının riskli yapı süreci hakkında herhangi bir bilgiye ulaşamadığı ve maliklerin bilgilendirme yükümlülüğünü yerine getirmediği hususudur. Bu eksiklik nedeniyle kiracının, yapının riskli ilan edilmesinden sonra da normal şekilde faaliyetine devam ettiği ve herhangi bir tahliye riski öngörmeksizin işyerine çeşitli yatırımlar yaptığı belirtilmelidir. İkinci olarak, bu yatırımların nitelikleri (tadilat, dekorasyon, ekipman alımı, tesisat yenileme, reklam harcamaları vb.) ve tarihleriyle birlikte somutlaştırılması gerekir. Bu tür harcamalar, fatura ve ödeme belgeleri ile desteklenmeli ve tadilata karar verilen tarih ile riskli yapı ilan süreci arasındaki zaman aralığı net biçimde gösterilmelidir. Üçüncü olarak ise, kiracının uğradığı bu zararın doğrudan, mal sahiplerinin yükümlülüklerine aykırı şekilde bilgi vermemesi veya bilgilendirmede gecikmesi nedeniyle meydana geldiği açıkça ortaya konmalıdır. Böylece ihtarname, zararın kusurlu bir davranıştan kaynaklandığını tespit eden hukuki bir dayanak niteliği taşıyacaktır.

Bu yazılı başvuruya rağmen maliklerden olumlu bir geri dönüş alınamaması veya herhangi bir tazmin teklifinde bulunulmaması halinde, kiracı, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde maddi tazminat davası açma hakkına sahiptir. Açılacak dava, hukuki dayanağını Türk Borçlar Kanunu’nun 112. ve 114. maddelerinde düzenlenen ifa etmeme ve zarar sorumluluğu hükümlerinden alır. Zira kiraya veren, kira sözleşmesine uygun olarak kiralananı elverişli halde bulundurmakla yükümlü olup, bu yükümlülüğün ihlali suretiyle karşı tarafın zarara uğramasına neden olmuşsa, bu zararı gidermekle mükelleftir. Ayrıca sözleşmeye aykırılık haricinde, bilgi saklama, yanıltma veya geç bilgilendirme gibi eylemler, TBK m.49 kapsamında haksız fiil sorumluluğu doğurabilir.

Buna ek olarak, Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 2. maddesinde düzenlenen dürüstlük kuralının ihlali de hukuki sorumluluğa yol açabilir. Zira taraflar, sözleşme ilişkisinde sadakat ve dürüstlük çerçevesinde hareket etmekle yükümlüdür. Özellikle, maliklerin kira sözleşmesi devam ederken, binanın riskli yapı sürecine dahil edildiğini bilmelerine rağmen bu durumu kiracıdan gizlemeleri veya geç bildirmeleri, TMK madde 2 anlamında hakkın kötüye kullanılması teşkil eder ve bu durum da tazminat talebine konu edilebilir.

Sonuç olarak, sözleşmeye aykırılık, haksız fiil ve dürüstlük kuralı ihlali gibi çok yönlü hukuki temellere dayanan bu tür zararlar, mahkemeler nezdinde maddi tazminat talebiyle ileri sürülebilir. Bu nedenle sürecin, öncelikle yazılı ihtarname gönderilerek belgelenmesi, ardından da uzlaşma sağlanamaması hâlinde yargı yoluna başvurulması önerilir.

E.     Talep Edilebilen Harcamalar

Riskli yapı sürecine ilişkin uyuşmazlıklarda, ticari kiracının taşınmaz üzerinde yaptığı tüm harcamaların mahkeme tarafından doğrudan ve eksiksiz biçimde tazminine karar verilmesi, kural olarak söz konusu değildir. Zira TBK’nun genel ilkeleri uyarınca, bir zararın tazmin edilebilirliği için öncelikle söz konusu zararın hukuken korunmaya değer, makul, gerekli ve öngörülemez nitelikte olması gerekir. Bu çerçevede mahkemeler, tazminat taleplerini değerlendirirken salt harcamanın varlığıyla yetinmez; yapılan masrafın niteliğini, kapsamını, somut olayın özelliklerini ve yatırım kararının objektif koşullar altında ne ölçüde haklı ve gerekli olduğunu irdeler.

Öncelikli olarak incelenen husus, yapılan masrafın işyerinin faaliyetini sürdürebilmesi için zaruri olup olmadığıdır. Örneğin; elektrik, su veya altyapı sistemlerinin yenilenmesi, havalandırma tesisatı kurulumu ya da genel güvenlik tedbirlerine ilişkin iyileştirmeler, işyerinin faaliyeti için zorunlu kabul edilerek “zorunlu gider” kapsamına alınabilir. Buna karşılık, iç mimari düzenlemeler, estetik dekorasyon unsurları, özel tasarım unsurları veya işletmenin marka kimliğine yönelik lüks yatırımlar gibi harcamalar, mahkemeler tarafından sıklıkla “kişisel tercih” veya “lüks harcama” olarak değerlendirilmekte ve bu tür masrafların ya tamamen dışlandığı ya da yalnızca sınırlı bir kısmının tazminine karar verildiği görülmektedir.

Tazminat talebinin kabulünde dikkate alınan bir diğer ölçüt ise harcamanın makuliyeti ve ölçülülüğüdür. Bu bağlamda mahkemeler, yatırımın büyüklüğü ile işyerinin fiziksel kapasitesi, kira süresi, işletmenin faaliyet alanı ve yatırımın geri dönüş potansiyeli arasında bir orantı kurar. Örneğin; kısa süreli bir kira sözleşmesi çerçevesinde yüksek bedelli bir tadilat yapılması halinde, yatırımın rasyonelliği sorgulanabilir ve kiracının gereksiz risk üstlendiği gerekçesiyle zararının tazmini reddedilebilir. Aynı şekilde, yapılan harcamanın işin niteliğiyle bağdaşmaması durumunda da tazminat talepleri kabul görmeyebilir.

Mahkemeler ayrıca, ortaya çıkan zararın öngörülebilir olup olmadığını da dikkate alır. Eğer kiracı, riskli yapı sürecinin varlığından haberdar olmuşsa ya da somut olayın şartları uyarınca bu süreci öğrenmesi mümkün ve beklenebilir ise, yapılan harcamaların öngörülebilir zarar kapsamında değerlendirileceği açıktır. Bu durumda, kiracının riskin bilincinde olarak yatırım yaptığı ve dolayısıyla zarara kendi kusuruyla katlandığı yönünde değerlendirme yapılabilir.

Ancak riskli yapı ilanı hiçbir şekilde kiracıya tebliğ edilmemiş ve mal sahibi de bu konuda herhangi bir bilgilendirmede bulunmamışsa, yapılan yatırımlar öngörülemez zarar kapsamında değerlendirilir ve kiracının hukuki olarak korunması gerektiği kabul edilir.

Son olarak, zarar gören kiracının ispat yükümlülüğü bulunduğundan, yapılan tüm harcamaların faturalarla, ödeme dekontlarıyla, keşif veya işçilik tutanaklarıyla, tadilat sözleşmeleriyle ve varsa görsel kayıtlar ya da dijital içeriklerle somut biçimde ortaya konulması gerekir. Aksi halde, zarar gerçek olsa dahi, miktarının belirlenememesi sebebiyle mahkeme tarafından tazminat talebi reddedilebileceği gibi, yalnızca bilirkişi raporuna dayanılarak sınırlı bir tazminata hükmedilmesiyle yetinilebilir.

F.     Sonuç

Kentsel dönüşüm ve riskli yapı tespiti süreçlerinde ticari kiracılar, çoğu zaman görünmez hale gelen ancak hukuken korunması gereken ciddi hak kayıpları yaşamaktadır. Bu tür durumlarda, gerek mal sahiplerinin bilgilendirme yükümlülüğünün ihlali gerekse yapılan yatırımların zarara dönüşmesi halinde, ticari kiracının hukuki sorumlulukları hatırlatması ve haklarını etkin şekilde talep etmesi büyük önem arz etmektedir. Sözleşmeye aykırılık, haksız fiil ve dürüstlük kuralı ihlali gibi temellere dayanan zararların doğru belgelerle desteklenmesi ve usulüne uygun başvuru yollarının izlenmesi halinde, hukuki süreç ticari kiracılar lehine sonuçlanabilmekte; bu da sadece bireysel hakların değil, dönüşüm süreçlerinin bütüncül adalet anlayışıyla yönetilmesinin de bir gereğidir.

Saygılarımızla,

Özhelvacı & Partners.