top of page
Ara

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası Hakkında Bilgi Bülteni

Yazarın fotoğrafı: ozhelvacihukukozhelvacihukuk

A.     Giriş

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiracının kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini zamanında ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmemesi durumunda, kiraya verenin başvurabileceği etkili bir hukuki yol olarak öne çıkar. Genellikle kira bedelinin ödenmemesi veya benzeri sözleşme ihlalleri sonucunda gündeme gelen bu dava türü, mal sahibine kiracıya iki ayrı haklı ihtar gönderme hakkı tanır. Kiracı, bu ihtarlara rağmen borcunu ifa etmezse veya yükümlülüklerini ihmal etmeye devam ederse, mal sahibi için kiracının tahliyesi yolunda yasal süreç başlatılmış olur.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davaları, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi kapsamında düzenlenmiş olup, kanun koyucu tarafından açık bir hukuki zeminle desteklenmektedir. İlgili maddeye göre, aynı kira dönemi içinde kiracıya gönderilen iki haklı ihtar, mal sahibine kira sözleşmesinin feshi ve tahliye talebiyle dava açma hakkı kazandırır. Bu ihtarların usulüne uygun bir şekilde yapılması, davanın geçerliliği açısından büyük önem taşır. Böylece, kanun mal sahiplerine sözleşmeye aykırı davranışlara karşı güçlü bir koruma mekanizması sağlarken, kiracının da sözleşme sorumluluklarını yerine getirme gerekliliğini pekiştirir. İşbu bilgi bülteninde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası ayrıntılarını değinilecektir.


B.      İki Haklı İhtar Koşulları

Tahliye davası açabilmek için aşağıdaki şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir:


· Kiracının Kira Borcunun Zamanında Ödememesi Gerekmektedir

Kiracının kira borcunu zamanında ödememesi, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının temel dayanaklarından biridir. Kira sözleşmesi, tarafların karşılıklı hak ve yükümlülüklerini belirleyen bağlayıcı bir belgedir ve bu sözleşmenin en temel unsurlarından biri de kira bedelinin belirlenen tarihlerde ödenmesidir. Kiracı, kira bedelini zamanında ödemekle yükümlüdür; aksi takdirde bu durum sözleşmeye aykırılık teşkil eder. Kiracının kira borcunu ödememesi, yalnızca maddi bir yükümlülüğün ihlali anlamına gelmez, aynı zamanda kiraya verenin mülkiyet hakkını da zedeler. Mal sahibi, taşınmazını kiraya vererek gelir elde etmeyi amaçlarken, kira bedelinin zamanında ödenmemesi bu hakkın ihlal edilmesine yol açar.

Ancak, aidat borçlarının ödenmemesi iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasının konusu olamaz. Aidat borcu, kira sözleşmesinden doğan bir yükümlülük olmayıp, apartman veya site yönetimi ile ilgili bir yükümlülüktür ve bu nedenle kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesine doğrudan bir etkisi yoktur. Bu nedenle, iki haklı ihtarın geçerliliği sadece kira bedelinin ödenmemesi durumunda söz konusu olabilir.

Kira borcunun ödenmemesi durumu süreklilik arz ediyorsa veya tekrarlanıyorsa, bu durum mal sahibi açısından ciddi mağduriyetlere neden olabilir. Bu tür ihlaller, mal sahibinin ekonomik planlarını ve gelir-gider dengesini olumsuz etkileyebilir. Kiracı, borcunu ödememekte ısrar ettiğinde, bu durum güven ilişkisini zedeler ve mal sahibini hukuki yollara başvurmaya zorlar. Ancak, ihtar tebliğinden sonra kiracının borcunu ödemesi durumunda bile, iki haklı ihtarın geçerliliği korunur.

Yani, kiracının ihtar sonrasında ödeme yapmış olması, mal sahibinin tahliye davası açma hakkını ortadan kaldırmaz; çünkü esas olan kiracının borcunu zamanında ödememesi ve bu durumun tekrar etmesidir.


· Mal Sahibi Tarafından, Bir Kira Dönemi İçerisinde Kiracıya İki Ayrı İhtar Gönderilmelidir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için en temel şartlardan biri, mal sahibinin bir kira dönemi içinde kiracıya iki ayrı ihtar göndermesidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, ihtarların aynı kira dönemi içerisinde gerçekleştirilmesi gerektiğidir. Bu, kiracının aynı dönem içinde kira yükümlülüklerini iki kez ihlal ettiğini ve bu ihlallerin süreklilik kazandığını gösterir. İhtarlar, kiracıya sözleşme şartlarını hatırlatmak ve yükümlülüklerini yerine getirmediği takdirde doğacak sonuçlar hakkında bilgi vermek amacıyla yapılır. Bu süreç, mal sahibinin doğrudan dava açmadan önce kiracıya bir uyarı niteliğinde davranmasını sağlar.

İhtarlar yalnızca formalite bir işlem değil, aynı zamanda kiracıya borcunu ödeme konusunda bir fırsat sunar. İhtarların ardından kiracı borcunu ödeyerek süreci durdurabilir, ancak iki ihtarın gerçekleşmesi durumunda mal sahibi tahliye davası açma hakkını kazanır. Bu noktada mal sahibinin iyi niyetli bir şekilde hareket ederek süreci belgeleyip, yasal gerekliliklere uygun şekilde ihtar göndermesi büyük önem taşır. Aksi halde, ihtarların usulsüz olması durumunda açılacak tahliye davası reddedilebilir.


· İhtarlar, noter kanalıyla kiracıya tebliğ edilmelidir.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında, kiraya verenin gönderdiği ihtarların geçerli olabilmesi için belirli tebligat usullerine uygun şekilde kiracıya iletilmesi zorunludur. Bu kapsamda ihtarlar, noter kanalıyla gönderilmelidir. Noter aracılığıyla düzenlenen ihtarnameler, noter tarafından resmi olarak belgelendiği ve teslim tarihi kayıt altına alındığı için en güvenilir yöntemlerden biridir. Kiracı, noter ihtarını teslim almasa dahi bu ihtar tebliğ edilmiş sayılır ve kiraya verenin lehine mahkemede delil olarak kullanılabilir.

Bu süreçte, ihtarların geçerliliğini sağlamak için bazı önemli hususlara dikkat edilmelidir. Öncelikle, ihtarların kira sözleşmesinde belirtilen veya kiracının bilinen en son adresine gönderilmesi gerekir; aksi takdirde yanlış adrese yapılan tebligatlar geçersiz sayılabilir. Ayrıca ihtarnamede, kira borcunun hangi döneme ait olduğu, ödemenin yapılmadığı tarihler ve ödeme için tanınan süre açık ve net bir şekilde belirtilmelidir. Kiraya verenin bu ihtarları aynı kira yılı içinde göndermesi zorunlu olup, farklı kira yıllarına yayılan ihtarlar tahliye davası için geçerli kabul edilmez.

Sonuç olarak, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında ihtarların usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi, davanın başarılı bir şekilde sonuçlanabilmesi için kritik öneme sahiptir. Noter kanalıyla yapılan tebligatlarda usule uygunluk sağlanmazsa, mahkeme ihtarları geçersiz sayabilir ve tahliye talebini reddedebilir. Bu nedenle kiraya verenlerin, tebligat sürecini titizlikle yürütmeleri, doğru adrese gönderim yaptıklarından ve ihtarnamede gerekli tüm bilgilerin eksiksiz yer aldığından emin olmaları gerekmektedir.

 

· Söz konusu ihtarlar, farklı kira dönemlerine ait ödenmemiş borçlar nedeniyle yapılmış olmalıdır.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasında dikkate alınması gereken önemli koşullardan biri de, ihtarların farklı kira dönemlerine ait ödenmemiş borçlar nedeniyle yapılmış olmasıdır. Bu, aynı kira dönemi (örneğin aynı ay veya aynı yıl içindeki) borçlar için birden fazla ihtar gönderilmesinin tahliye için yeterli olmayacağı anlamına gelir. Kanun, kiracının ödeme yükümlülüğünü sürekli ve sistematik bir şekilde ihlal etmesi durumunda tahliye yolunun açılmasını amaçlar. Bu nedenle, kiraya verenin iki ayrı kira dönemine ait ödenmemiş kira bedelleri için ayrı ayrı ihtar gönderdiğini ve bu ihtarların haklı gerekçelerle yapıldığını kanıtlaması gereklidir.

Örneğin, bir kiracı Ocak ve Mart aylarına ait kira borçlarını ödememişse, kiraya veren bu iki ayrı döneme ilişkin olarak ihtar gönderebilir. Ancak, yalnızca Ocak ayına ait kira borcunun ödenmemesi sebebiyle iki kez ihtar gönderilmesi tahliye davası için yeterli olmayacaktır. Burada önemli olan, kiracının farklı dönemlerde ödeme yapmamakta ısrar ederek kira sözleşmesinin şartlarını ihlal ettiğinin ortaya konulmasıdır. Bu koşul, kiraya verenin tahliye talebinin mahkeme tarafından kabul edilmesi için kritik bir unsurdur ve ihtarların dayandığı borçların tarihsel olarak net bir şekilde ayrılmış olması gerekir.


C.      Tahliye Davasının Açılma Süresi

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin sona ermesinden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, kiraya veren bu süreyi kaçırırsa tahliye davası açma hakkını kaybeder. Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesi bu durumu açıkça düzenlemektedir: “Kiracı, bir kira yılı veya bir kira dönemi içinde, kira bedelini ödemediği için kiraya veren tarafından iki haklı ihtar ile uyarılmışsa, kiraya veren, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde, kira sözleşmesinin mahkemece sona erdirilmesine karar verilmesini isteyebilir.” Bu hükme göre, ihtarların ardından kira sözleşmesinin bitimi beklenmeli ve bitimden itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. Aksi halde, ihtarlar geçerliliğini yitirir ve yeni ihtar süreci başlatılmadan tahliye talep edilemez.


D.     Görevli ve Yetkili Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesidir. Davanın yetkili mahkemesi ise, kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yani, taşınmaz hangi il veya ilçede yer alıyorsa, dava o yerin Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır. Ancak, Sulh Hukuk Mahkemesi’nin bulunmadığı yerlerde bu davalar, Asliye Hukuk Mahkemesi'ne açılır. Bu durumda Asliye Hukuk Mahkemesi, Sulh Hukuk Mahkemesi sıfatıyla davayı görür. Kiraya verenin davayı yanlış mahkemede açması durumunda, dava usulden reddedilir ve süre geçtiyse yeniden dava açma imkânı kaybedilir. Bu nedenle, tahliye davalarında hem süre hem de mahkeme seçimi konusunda titizlikle hareket edilmelidir.

 

E.      Arabuluculuk Süreci

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren düzenlemeyle birlikte, kira ilişkilerinden kaynaklanan tahliye davaları, zorunlu arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu kapsamda, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenler, öncelikle arabuluculuk sürecine başvurmak zorundadır. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulması halinde, dava usulden reddedilir. Arabuluculuk başvurusu, kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosu’na yapılır ve süreç en fazla 4 hafta içinde sonuçlandırılır. Taraflar, arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlarsa, dava açılmasına gerek kalmaz ve anlaşma belgesi mahkeme kararı niteliği taşır. Ancak anlaşma sağlanamazsa, arabulucu tarafından düzenlenen anlaşmama tutanağı ile mahkemeye başvurarak tahliye davası açılabilir.

Bu süreç, hem kiracı hem de kiraya veren açısından daha hızlı ve uzlaşmaya dayalı bir çözüm yolu sunmayı amaçlamaktadır. Ancak, arabuluculuk süreci zorunlu olduğu için, taraflar bu sürece katılmaktan kaçınamazlar. Taraflardan birinin görüşmelere katılmaması durumunda bile süreç tamamlanmış sayılır ve dava açma hakkı doğar. Arabuluculuk süreci başlamadan doğrudan açılan tahliye davaları, usul eksikliği nedeniyle reddedileceği için, kiraya verenin hak kaybına uğramaması adına arabuluculuk başvurusunu zamanında yapması büyük önem taşır. Bu nedenle, iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açmak isteyen kiraya verenlerin, öncelikle arabuluculuk sürecini tamamlamaları ve sürecin sonunda alınan tutanak ile yasal süresi içinde mahkemeye başvurmaları gerekmektedir.


F.      Sonuç

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası, kiraya verenin kira sözleşmesinin şartlarına uymayan kiracıya karşı başvurabileceği en etkili hukuki yollardan biridir. Ancak bu sürecin başarıyla sonuçlanabilmesi için, ihtarların usulüne uygun şekilde noter kanalıyla tebliğ edilmesi, her bir ihtarın farklı kira dönemlerine ait ödenmemiş borçlara dayanması ve tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılması gibi birçok kritik ayrıntıya titizlikle riayet edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması, davanın mahkemece kabul edilmesi için ön koşul olup, bu aşamada yapılacak herhangi bir eksiklik davanın reddine yol açabilir. Tüm bu yasal düzenlemeler ve süreçler, hem kiraya verenin mülkiyet hakkını korumayı hem de kiracının haklarını gözeterek adil bir denge sağlamayı hedeflemektedir. Bu nedenle, iki haklı ihtar süreci ve tahliye davası, dikkatle yürütülmesi gereken, detaylara hakimiyet ve hukuki bilgi gerektiren bir süreç olup, kiraya verenlerin hak kaybına uğramamak adına bu aşamalarda profesyonel destek almaları büyük önem taşır.

 

Saygılarımızla,

Özhelvacı & Partners.

2 görüntüleme0 yorum

Son Yazılar

Hepsini Gör

Commenti


bottom of page