A. Giriş
Son yıllardaki ekonomik kriz ve enflasyon sebebiyle kiraya verenlerin kira gelirleri geçmiş senelere göre oldukça erimiştir. Bu sebeple kiraya verenler de kira alacaklarının eridiği ve mülkiyet haklarının ihlal edildiği gerekçesiyle kiracılara her yıl TÜFE oranının üstünde kira bedeli arttırımı talebiyle gitmektedirler. Öyle ki, TÜFE oranında dahi kira bedeline arttırım yapılsa, enflasyon karşısında erimektedir. Dolayısıyla kiraya verenler daha yüksek zamlar talep etmektedirler.
Taraflar arasında kira bedeli için yapılan müzakereler sonucu bir sonuç alınamadığı takdirde ev sahipleri ya tahliyeye ya da 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) kira bedelinin tespitini düzenleyen 344 üncü maddesi uyarınca kira bedelinin tespiti davası açmaktadırlar. Fakat kira tespit davasının şartlarından birisi kanunun lafzından da anlaşılacağı üzere kira ilişkisinin beş yıldan uzun süreli olma şartını aramaktadır. Bu durumda enflasyonun çok yüksek olduğu ve kiracısının beş yıldan az süredir oturmakta olduğu durumlarda, kiraya verenlerin önlerinden tek bir seçenek olarak kira uyarlama davaları çıkmaktadır. İşbu bilgi bülteninde kira uyarlama davalarının hukuki niteliğine, uygulamadaki durumuna ve yüksek yargı organı Yargıtay’ın görüşlerine göz atacağız.
B. KİRA UYARLAMA DAVALARI
Kira uyarlama davaları, hukuki dayanağını 6098 sayılı TBK’nun 138. maddesini düzenleyen aşırı ifa güçlüğü durumundan almaktadır. Zira ilgili madde “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” şeklinde düzenlenmiştir.
Madde lafzından da anlaşılacağı üzere aslında bu hüküm sadece kira sözleşmesi için değil tüm tipik ve atipik sözleşmeler için öngörülmüş bir hükümdür. Hükmün uygulanmasının en önemli koşulu taraflarca öngörülemeyecek olağanüstü bir durumun olması ve bu durumun sözleşmeden doğan borcun ifasını aşırı ölçüde güçleştirmesi edimler arası oransızlık olmasıdır. Gelinen bu noktada, Türkiye’deki enflasyonist durum göz önüne alınınca, kira sözleşmelerinin yapılması sırasında ekonomik konjonktürün bu denli kötüleşeceği tarafların öngöremeyeceği bir durum olup sözleşmeden doğan edimlerin ifasında aşırı bir oransızlık yarattığı açıktır. Diğer bir deyişle kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında tarafların yüklendiği edimlerin oranı ile günümüz koşullarında yasal artışlar yapılsa dahi kira bedelleri ederini karşılamamaktadır.
Bu dava türü, kiracı ile kiraya veren arasında imzalanan kira sözleşmesinin sonradan değişen koşullara uyum sağlaması talebiyle açılır.
Sözleşmeye müdahale için, gerekli koşullara gelince; sözleşme kurulduktan sonra ifası sırasında ortaya çıkan olaylar olağanüstü ve objektif nitelikte olmalıdır. Yine değişen hal ve şartlar nedeni ile tarafların yüklendikleri edimler arasındaki denge aşırı ölçüde ve açık biçimde bozulmuş olmalıdır. Uyarlama isteyen davacı fevkalade hal ve şartların ortaya çıkmasına kendi kusuru ile sebebiyet vermemelidir. Değişen hal ve şartlar taraflar bakımından önceden öngörülebilir; beklenebilir, olağan ve hesaba katılabilen nitelikte olmamalı veya olaylar, öngörülebilir olmakla beraber bunların sözleşmeye etkileri kapsam ve biçim bakımından bu derece tahmin edilmemelidir.[1]
B.1 Koşulları
Kira uyarlama davasının açılabilmesi için gereken koşullar şunlardır:
- Tarafların öngöremediği ve beklenmedik bir olağanüstü durumun meydana gelmesi,
- Olağanüstü durumun borçludan kaynaklanmaması,
- Olağanüstü durumun neden olduğu değişikliklerin ifa talebini dürüstlük kuralına aykırı hale getirecek derecede borçlu aleyhine olması,
- Borçlunun henüz borcunu ifa etmemiş olması ve ifa etmeyi aşırı ölçüde güçleştiren durum nedeniyle haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması gerekmektedir.
Öngörülmeyen ve beklenmeyen olağanüstü durumlara örnek olarak şunlar verilebilir: döviz kurlarında ani artışlar, pandemi hastalıkları, savaş durumları, devalüasyonlar, covid-19 ekonomik krizler ve büyük alt yapı veya üst yapı değişiklikleri vb. durumlardır.
Bu koşullar kiracı aleyhine de değişebilir. Örnek vermek gerekirse; son zamanlardaki ekonomik konjonktür tam tersine dönse, reel enflasyon eksiye düşse, TÜFE oranlarında önemli düşüşler yaşanıp, kira sözleşmesinin aktedildiği tarihteki kira bedelleri güncel koşullarda daha da düşük olsa kiracı da kira bedelinin yüksek kaldığından bahisle kira uyarlama davası açabilir. Fakat pek tabii bu durum bir ütopyadan ibarettir. Dolayısıyla, yukarıdaki izah edilen koşulları sağlayan taraflardan her biri, yani hem kiraya veren hem kiracı, kira uyarlama davası açabilir.
B.2. Uygulamadaki Durum
Uygulamada ise görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleri’dir. Zira 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4/1-a Maddesi “Sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları” şeklinde düzenlenmiştir. Dolayısıyla kira akdinden kaynaklı uyuşmazlığı gidermekle de Sulh Hukuk Mahkeme’leri görevlidir.
Uygulamada yürütülmesi zor bir dava olarak karşımıza çıkmaktadır. Zira Yargıtay kısa dönemli kira ilişkileri için beklenmeyen hal şartının gerçekleştiğini kabul etmemekte, tarafların bu kadar kısa sürede şartların değişeceğini öngörmesi gerektiğini düşünmektedir. Dolayısıyla uyarlama davası uzun süreli kira ilişkilerinde uygulama alanı bulmaktadır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 03.10.2012 tarihli, 2012/16767 Esas ve 2012/21930 Karar ilamı uyarınca; “…Davacı davalıya ait meskende 27/12/2006 tarihinden beri kiracı olarak oturduğunu kira bedelinin 01/10/2008 - 30/09/2009 tarihleri arasında aylık 800.00 tl olarak ödendiğini ancak 2008 yılında başlayan ekonomik kriz nedeniyle kira bedelinin fahiş hale geldiğini belirterek 01/10/2009 tarihinden itibaren başlayacak yeni kira dönemi için aylık kira bedelinin 400.00 tl olarak tespitine karar verilmesini istemiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne 1/10/2009 -25/5/2010 tarihleri arasındaki süre için aylık kiranın 633.00 tl olarak belirlenmesine bu süre içerisinde davacı tarafça ödenmesi gereken toplam kira bedelinin 5.064.00 tl olarak belirlenmesine karar verilmiş, hüküm davacı ve davalı tarafından temyiz edilmiştir. Taraflar arasındaki sözleşme bir yıllık sözleşmedir ve sözleşme birer yıl uzamaktadır. Uzun süreli sözleşme değildir. Uyarlama davaları ancak uzun süreli sözleşmeler için sözkonusu olabilir. Kısa süreli sözleşmeler için uyarlama istenemez uyarlama şartları olmadığından davanın reddi gerekirken yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir…” şeklinde hüküm kurulmuştur.
B.3. Yargıtay’ın Görüşü
Hâkim, uyarlama miktarı ve yöntemini belirlerken serbesttir. Bu nedenle, davacının talep ettiği uyarlama tarzından farklı bir yöntem belirleyebilir. Hâkim, taraflar arasındaki çıkar dengesine hakkaniyet ölçüsünde en uygun olan uyarlama yöntemini seçmelidir. Eğer hâkim, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanmasına karar verirse, her iki tarafın da menfaatlerini gözeterek sözleşmenin amacına ve anlamına en uygun düşen uyarlamayı yapmalıdır.
Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 13.06.2014 tarihli, 2013/16898 Esas ve 2014/18895 Karar ilamı uyarınca “…T.B.K.nın 138. maddesi uyarınca bu şartlar gerçekleştiğinde, önce hakimden uyarlama talep edilmesi gerecektir. Uyarlama edim yükümünün azaltılması veya karşı edimin arttırılması şeklinde yapılabileceği gibi, vadelerin veya ifa tarzının değiştirilmesi gibi hakimin uygun bulacağı her şekilde yapılabilir. Hakim, davacının talebinde öngörmediği bir tarzda uyarlama da yapabilir. Ancak borç uyarlamaya uygun değilse veya ifa güçlüğünü katlanır kılacak herhangi bir uyarlama bu kez karşı taraf açısından katlanması beklenilmez bir durum yaratıyorsa, borçlu ancak bu şartla sözleşmeden dönme hakkını kullanabilecektir...” şeklinde hüküm kurulmuştur.
Yukarıdaki Yargıtay kararından da anlaşılacağı üzere kira ilişkisinin uyarlanması sadece bedelde indirim olarak yapılması şart değildir. Hakim burada kanundan doğan bir takdir yetkisine sahip olup vadeyi uzatabilir, kısaltabilir veya ifa bedeli veya tarzını değiştirebilir.
Davada terditli olarak öncelikle sözleşmenin uyarlanması talep edilir; ancak bu mümkün değilse sözleşmenin feshi talep edilebilir. Ancak, TBK’nun 138. maddesi net bir şekilde belirttiği üzere, davada sadece sözleşmenin feshinin talep edilmesi mümkün değildir; davanın terditli olarak açılması gerekmektedir.
Fakat işbu uyarlama talep etme hakkından feragat edilmesi de mümkündür. Kiraya verenler, kira kontratına koyacakları bir feragat hükmüyle bunu gerçekleştirebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 02.11.2015 tarihli, E.2015/5776 Esas ve 2015/9282 Karar ilamı uyarınca; “…Sözleşmenin özel hükümler 11.maddesinde, “kira bedeli rayiç ve emsal kiralar ile yüksek enflasyon ihtimali gözetilerek kararlaştırılmış olup, bu olgular kiralayan açısından beklenmedik hal sayılmayacaktır. Kiralayan bu nedenlere dayanarak kira uyarlama davası açmamayı peşinen kabul etmiştir” hükmü yer almaktadır. Buna göre hak ve nesafet kuralların göre kira bedelinin belirlenmesi doğru değildir…” şeklinde hüküm kurulmuştur.
B.4. Kira Uyarlama ve Kira Tespit Davası Arasındaki Farklar
Uyarlama ve tespit davaları arasındaki farkları şu şekilde özetleyebiliriz:
- Dava Süreci ve İhtarname Gönderimi: Aşırı ifa güçlüğünün varlığı durumunda dava her zaman açılabilir. Herhangi bir ihtar veya şekil şartı mevcut değildir. Kira tespit davasında ise, yeni kira dönemi başlamadan 1 ay öncesinde ihtarname gönderilerek açılması gerekmektedir.
- Sözleşme Süresi: Kira tespit davalarının dava şartlarından birisi 5 yıl ve daha uzun süreli bir kira ilişkisi olmasıdır. Uyarlama davasında ise bu şekilde herhangi bir süre şartı mevcut değildir.
- Geriye ve İleriye Etki: Uyarlama davası ileriye etki eden bir dava türüdür. Herhangi bir süre sınırlaması olmamakla birlikte, ihtirazı kayıtla ödenmeyen geçmiş kira bedellerine yönelik uyarlama talebinde bulunulamaz. Kira tespit davası ise ihtar şartı yerine getirilmek kaydıyla 1 kira dönemi geriye etki doğurabilir. Yeni kira dönemi başlangıcından en geç 1 ay önce veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenen kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Hakim Takdir Yetkisi: Uyarlama davasında hakimin takdir yetkisi tespit davasına nazaran daha fazladır. Hakim, talepten ayrı bir şekilde uyarlamaya da karar verilebilir, fakat her halükarda her iki tarafın menfaatlerini gözeterek uygun bir uyarlama yapar. Kira tespit davasında ise, hakimin takdir yetkisi daha sınırlıdır ve taleple bağlıdır. Kiralananın bulunduğu bölgedeki rayiç kiralar gibi belirli kriterler göz önünde bulundurularak karar verilir.
E. Sonuç
Kira uyarlama davaları diğer adıyla emprevizyon, kanundan doğan ve belirli şartların varlığı halinde her sözleşme ilişkisine uygulanabilecek 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138 nci maddesinden kaynaklanmaktadır. İşbu maddeye göre taraflarca sözleşmenin kurulduğu zamanki tarafların edim yükümlülüklerindeki denge, öngörülemeyen bir durum sebebiyle artık bozulmuştur. İşte bu sebeple aleyhine şartları ağırlaşan taraf, mahkemeden sözleşmenin günün koşullarına uyarlanmasını talep ve dava etmektedir. Kira uyarlama davasının özü bu olup kira tespit davalarındaki gibi 5 yıldan uzun süreli kira ilişkisi şartı içermemektedir.
Günümüzde ekonomik koşulların kötüleşmesi sebebiyle kira bedelinin tespiti davası şartlarını karşılamayan kiraya verenler, kira uyarlama davası yoluna başvurmaktadır. Fakat yine de belirtmek gerekir ki, güncel uygulamalar ve Yargıtay içtihatları bu tür davalarda çok elzem bir yeri olduğundan mütevellit dava sürecinin bir avukatlık ofisi veya hukuki danışman ile yürütülmesi tarafımızca tavsiye edilmektedir.
Saygılarımızla
Özhelvacı & Partners.
Comments