A. Giriş
Manzara kavramı, bir yerin konumu, özellikleri ve potansiyel faydaları göz önüne alınarak özel olarak değerlendirilir. Bir yerin manzaralı olup olmadığını belirleyen kriter, sadece denize bakması veya estetik açıdan çekici olması gibi faktörlerle sınırlı değildir. Tam tersine, estetik açıdan çekici olmayan veya basit olarak nitelendirilebilecek bir alan bile manzara olarak değerlendirilebilir. Esasen kişilerin yalnızca mülkiyet sahibi olmaları ya da komşu olmaları sebebiyle manzara hakkı kendiliğinden oluşsa da çeşitli hukuki yollara başvurarak bu hakkın güçlendirilmesi mümkündür. Özellikle Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) 737. maddesi uyarınca “Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir. Manzara hakkının temelini işbu hüküm oluşturmaktadır.
İşbu bilgi bülteninde manzara hakkına, manzara haklarının Türk Medeni Kanunu ve sair mevzuatlarda düzenlenen haklarla ilişkisine, bu hakkın korunması için nasıl önleyici tedbirler alınabileceğine ve eski hale iade davasına değineceğiz.
B. Manzara Hakkı
Manzara hakkı, kişinin mülkiyetinde olduğu taşınmazın sahip olduğu, doğal veya yapay suretle oluşturulmuş, o taşınmazın değerine katma değer katan bir haktır. Manzara hakkının korunması esasen mülkiyet hakkının korunmasıyla sağlanır. Mülkiyet hakkı, bir kişiye mülk üzerinde geniş yetkiler sağlayan en kapsamlı haktır. Bu hak sahibi, taşınabilir veya taşınmaz malını istediği gibi kullanabilir ve üzerinde tasarruf edebilir. Ancak, kamu hukuku, komşuluk ilişkileri veya sözleşmelerden kaynaklanan sebeplerle mülkiyet hakkının bazı durumlarda sınırlanabileceğini unutmamak önemlidir.Formun Üstü
Bu şekilde, TMK’nun 730. ve devam maddelerinde taşınmaz mal sahiplerinin (mülkiyet hakkı sahiplerinin) bu haklarını kullanırken dikkate almaları gereken hususlar belirlenmiştir. Bu doğrultuda, taşınmaz mal sahibi, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür. Taşınmazın durumuna, özelliklerine ve yerel adetlere göre, komşular arasında hoş görülebilecek düzeyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku, gürültü veya titreşim yaparak rahatsızlık vermemek zorundadır. Bu ve benzeri komşuluk hukuku ve dürüstlük ilkeleri çerçevesinde, mülkiyet hakkı sahiplerine sınırlamalar getirilmiş; temel olarak bir kişinin mülkiyet hakkını kullanırken diğer kişinin bu hakkın kullanımından zarar görmemesi amaçlanmıştır. Bu bağlamda, irtifak hakkı bağlamında manzara hakkı ortaya çıkar.
Manzara hakkı, olumsuz irtifak hakkı durumlarında, bir kişinin taşınmazdan yararlanmasını kısıtlayan, beklenen faydanın engellenmesine veya tehlikeye maruz kalmasına neden olan bir durumda hak sahibine (zarar gören kişiye) mahkemeden eski duruma getirilmesini veya tehlikenin giderilmesini talep etme hakkı tanır.
B.1. Manzara Hakkının Korunması
Yukarıda arz ve izah edilen manzara hakkının korunması için birtakım hukuki yollar kanunlarımızda öngörülmüştür. Bu hukuki yollar dava yoluyla olabildiği gibi idari başvurular sonucu önleyici tedbirlerin alınması vasıtasıyla da sağlanmaktadır.
B.1.1 Önleyici Hukuk Bakımından Manzara Kapatmama İrtifakı
Önleyici hukuk bakımından taşınmaz lehine manzara kapatmama irtifakı kurdurulabilir.
Manzara kapatmama irtifakı, hak sahibine sadece ilgili taşınmaz üzerinde manzaranın kapanmasına neden olabilecek müdahalelerin durdurulmasını talep etme yetkisi veren bir sınırlı ayni haktır.
Genel olarak manzara kapatmama irtifakı, TMK’nun 779. maddesi tarafından düzenlenmiştir. İrtifak hakkı, bir kişiye eşya üzerinde kullanma ve yararlanma yetkilerinin bir kısmını veya tamamını sağlayan veya mal sahibinin bazı yetkilerini kullanmasını sınırlayan bir sınırlı ayni haktır.[1]
İrtifak hakkı, olumlu irtifak hakkı denilen mal sahibinin bir maldan kullanma veya yararlanma şeklinde kurulabileceği gibi olumsuz irtifak hakkı[2] dediğimiz bir şeyi yapmama, manzarayı kapatmama şeklinde de düzenlenebilir. Manzara kapatmama irtifakı, mal sahibinin eşyadan doğrudan yararlanma yetkisini engelleyen bir olumsuz irtifak hakkı türüdür. Bu tür irtifak hakları, mal sahibine belirli bir faaliyeti yapmaktan kaçınma yükümlülüğü getirirken, hak sahibine bir yarar sağlar.[3] Manzara kapatmama irtifakı, mal sahibinin mülkiyet hakkı kapsamında yapacağı faaliyetlere sınırlama getirir ve doğrudan eşyanın kullanımı ile ilgilidir. Ancak bu yasaklanan faaliyet, genellikle taşınmazın fiziksel durumuyla ilgili olmalı ve görünümünü, sosyal ve ekonomik karakterini etkilemelidir.[4]
Fakat ayni haklar tescil edilmedikçe varlık kazanmazlar. İrtifak hakkı da bu kapsamdadır ve sınırlı bir ayni hak olarak kabul edilir. Dolayısıyla, bu hakkın doğması ve hukuki sonuçlarını doğurması için tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekmektedir. Tescil işlemi olmadan, irtifak hakkı hukuki geçerlilik kazanmaz.
TMK’nun 786. maddesine göre irtifak hakkı sahibi, hakkının korunması ve kullanılması için gerekli önlemleri almaya yetkilidir. Olumsuz irtifak haklarında hak zilyetliği vasıtasıyla, bu hakların korunması mümkündür. Dolayısıyla lehine irtifak kazanan taşınmaz maliki, irtifak hakkının ihlali durumda hukuki yollara başvurabilecektir.
B.1.2 İhlal Sonrası Yapılabilecekler
Yukarıda değinildiği üzere önleyici tedbirler sonrası ihlal yine de gerçekleşebilir. Bu ihlale karşı birtakım mevzuatlarda ihlale karşı başvurulabilecek hukuki yollar mevcuttur.
Mahallin En Büyük Mülki İdari Amirinden Koruma Talebi: 3091 sayılı Taşınmaz Mal Zilyetliğine Yapılan Tecavüzlerin Önlenmesi Hakkında Kanun kapsamında, bir kişi taşınmaz malına yönelik tecavüzün önlenmesi için mahallin en büyük mülki idari amirine başvurabilir. Başvuruda bulunan kişi, genellikle il veya ilçe valisi veya kaymakam gibi mahallin en üst düzeydeki idari yetkilisidir. Koruma talebinde bulunmak için kişi, tecavüzün ayrıntılarını ve neden önlenmesi gerektiğini içeren bir dilekçe ile ilgili idari makama başvurur. İdari makam, talebi değerlendirir ve gerekli önlemleri alır veya gerektiğinde ilgili diğer kurumlara yönlendirir. Bu şekilde, kişiler taşınmaz malına yönelik tecavüzü önlemek için mahallin en büyük mülki idari amirinden koruma talep edebilirler.
Haksız Fiil Nedeniyle Dava: Bir kişinin davranışları sonucunda taşınmaz mal sahibinin manzarasının kapatılması, yani manzara hakkının ihlal edilmesi durumunda Borçlar Hukuku kapsamında haksız fiil (Türk Borçlar Kanunu madde 49 vd.) oluşturur. Bu sebeple, haksız fiilin sonucunda maddi veya manevi tazminat talep edilebilir. Eski hale getirme davasından farkı, manzara hakkını ihlal eden kişinin kusurunun dikkate alınmasıdır. Yani ihlale sebep olan eylemin gerçekleşmemesi için gerekli özeni gösterdiğini kanıtlaması durumunda sorumluluktan kurtulabilir.
Maddi ve Manevi Tazminat Davası: Tazminat hukuku kural olarak zarar, kusur, haksız fiil ve nedensellik bağıdır. Dolayısıyla manzara hakkının ihlali neticesinde maddi veya manevi tazminat talebimizin olması şu anlama gelmektedir; bir kişinin kusuru ile taşınmazımızın manzarası kapatıp, taşınmazda değer azalmasına sebep olmalıdır. Manzara haklarını ihlal eden kişilere karşı uğranılan zararı veya mahrum kalınan kârı talep etmek için açılabilir.
Bu tür zararın maddi karşılığını alabilmek için, kişinin maddi ve manevi zarara uğramasındaki kusurunun kanıtlanması gerekmektedir.
Son olarak eski hale getirme davası da manzara hakkının korunması için başvurulacak bir yoldur. Fakat bu konu derinlemesine incelenmesi için aşağıda ayrı bir başlık altında değerlendireceğiz.
B.2. Eski Hale İade Davası
Eski hâle getirme davası, taşınmaz mal sahibinin sorumluluğuna aykırılık durumunda ortaya çıkar. Bu bağlamda, manzara hakkı ihlal edilen kişi, TMK’nun ilgili maddelerine dayanarak eski duruma getirme ve zararın giderilmesi talebiyle dava açabilir. Manzara hakkı ihlal edilmemiş, ancak objektif olarak ihlal edilme tehlikesiyle karşı karşıya olanlar için de tehlikenin giderilmesi talep edilebilir. Ayrıca, manzara hakkının ihlali kapsamında TMK’nun 683. maddesi çerçevesinde el atmanın önlenmesi davasının da açılması mümkündür, ancak TMK’nun 730. maddesi, ihlal edilen eylemler açısından daha kapsamlıdır.
İlgili maddeleri inceleyecek olursak TMK madde 683; ”Bir şeye malik olan kimse, hukuk düzeninin sınırları içinde, o şey üzerinde dilediği gibi kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkisine sahiptir. Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kimseye karşı istihkak davası açabileceği gibi, her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu noktada manzara irtifakının bulunması durumunda manzaranın kapatılması haksız el atma olarak değerlendirilir.
Taşınmaz malikinin sorumluluğunu düzenleyen TMK madde 730 ise; “Bir taşınmaz malikinin mülkiyet hakkını bu hakkın yasal kısıtlamalarına aykırı kullanması sonucunda zarar gören veya zarar tehlikesi ile karşılaşan kimse, durumun eski hâline getirilmesini, tehlikenin ve uğradığı zararın giderilmesini dava edebilir. Hâkim, yerel âdete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan zararların uygun bir bedelle denkleştirilmesine karar verebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Madde lafzından anlaşılabileceği gibi TMK’nun 730. maddesi daha kapsamlı bir koruma sağlamaktadır. Bu noktada manzara hakkını ihlal eden kişiye karşı TMK’nun 730. maddesi mesnet gösterilerek eski hale iade davası açılabilir.
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 19.03.2019 tarihli, 2018/3390 Esas ve 2019/2439 Karar ilamı uyarınca; “ … Yapma, kaçınma, katlanma olarak özetlenebilecek bu sınırlamaların önemli bir bölümü TMK’nun “komşu hakkı” başlığı altında, 737 ile 750. maddelerinde düzenlenmiş, 751 ile 761. maddelerinde de yine malikin yapması ve katlanması gereken hususlar belirtilmiştir….davacının mülkiyet hakkının korunması ve zararına sebebiyet veren durumun ortadan kaldırılmasıdır. Davacının katlanılabilme sınırlarını aşan bir zararı varsa, buna son vermek için davalının yapması gereken masraf davacının zararından daha fazla olsa bile, el atmanın önlenmesine ve eski hale getirmeye karar verilmelidir.”
Yargıtay 14. Hukuk Dairesi 22.01.2013 tarihli, 2012/14449 Esas ve 2013/886 Karar ilamı uyarınca; “… Komşuluk hukukundan kaynaklanan elatmanın önlenmesi davalarında davalının kusurlu olması aranmaz. Davalının kusurlu olup olmaması, kasıtlı hareket edip etmemesi, elatmanın önlenmesi davasına etkili değildir. Yeter ki, davalının eylemi ile davacının zararı arasında illiyet bağı bulunsun. Davalının hiçbir kusuru olmasa dahi, elatmanın önlenmesine, eski hale getirme ve tazminata hükmedilebilir. Kural olarak davacının zararının doğmaması için bir önlem almaması da elatmanın önlenmesi davasını etkilemez…”
E. Sonuç
Manzara hakkı medeni kanundan kaynaklanan bir hak olup, kişilere yapmama külfeti yükler. Bu külfet komşuluk hakkından kaynaklanmakta olup, bir komşunun diğer bir komşusuna karşı manzarasını kapatmamasını öngörmektedir. Bu hakkın korunması bakımından önleyici hukuk tedbirleri açısından taşınmaz lehine manzara kapatmama irtifakı tesis edilebilir. Fakat bu irtifak tesis edilse de edilmese de kişiler manzara hakkını ihlal edebilir. Bu durumda ise mahalli en büyük mülki idari amirden koruma tedbiri alınabilir, haksız fiil nedeniyle dava açılabilir, zarar oluşmuşsa maddi ve manevi tazminat talep edilebilir veya eski hale iade davası açılabilir. Eski hale iade davası uygulamada bu tür uyuşmazlıklar bakımından en fazla karşılaşılan dava türüdür.
Saygılarımızla
Özhelvacı & Partners.
[1] Bkz: SİRMEN L. Eşya Hukuku, Ankara, 2013, s. 557
[2] Bkz: Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin 19.11.2007 tarihli 2007/12924 E. 2007/14519 K. sayılı kararı
[3] Bkz: GÜRSOY, K.; EREN, F.; CANSEL, E.; Türk Eşya Hukuku, Ankara,1984, s. 738-739
[4] Bkz: OĞUZMAN K., SELİÇİ Ö., OKTAY ÖZDEMİR S., Eşya Hukuku, İstanbul, 2012, s. 779
留言